之所以說轉(zhuǎn)型，是因為房地產(chǎn)改革**不是要回到過去，既不是回到計劃經(jīng)濟，一切由政府分配，因為國家分配制度不公平也不有效，也不是繼續(xù)任新自由主義主導(dǎo)下完全由地方政府和開發(fā)商支配房地產(chǎn)市場。無論是政府完全主導(dǎo)的市場還是市場完全主導(dǎo)的市場，就房地產(chǎn)而言，都不可持續(xù)。中國需要一個新型的房地產(chǎn)市場，是政府規(guī)制（而非控制）和市場調(diào)節(jié)相結(jié)合的市場，其目標是可持續(xù)發(fā)展和有效實現(xiàn)人民應(yīng)有的居住權(quán)。

　　房地產(chǎn)也是社會泡沫

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型是中國的經(jīng)濟、社會和政治可持續(xù)發(fā)展的需要。在經(jīng)濟上說，如果房地產(chǎn)泡沫得不到遏制，人們擔憂中國會步日本和美國的后塵，演變成為經(jīng)濟或者金融泡沫。房地產(chǎn)也是社會泡沫。如果居民的居住權(quán)被剝奪，社會穩(wěn)定就會失去基礎(chǔ)。同時，房地產(chǎn)也不可避免地給政治帶來負面的影響。這不僅僅表現(xiàn)為政府和人民之間的沖突，而且也為中央政府和地方政府之間制造緊張關(guān)系。

　　在越來越多的地方，因為政府無力解決好住房問題，居民對政府的抱怨越來越甚。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，地方政府和資本者一樣貪婪。當政府成為房地產(chǎn)問題的一部分的時候，社會對政府的不滿自然可以理解。同時，在很多城市，土地財政已經(jīng)成為地方政府的命脈，地方政府瘋狂攫取當?shù)氐耐恋刭Y源。因為任期制，地方官員往往抱著“我任后，哪怕洪水滔天”的心態(tài)，只有眼前利益，而無長遠利益觀。經(jīng)常的情況是，幾屆政府就可以耗盡地方土地資源。人們不知道，未來的政府“吃”什么。等到土地資源消耗完之后，地方政府和人民之間、中央與地方之間的沖突在所難免。

　　問題已經(jīng)充分暴露出來，就要尋找解決問題的方式。中央政府現(xiàn)在出臺強有力的舉措來“控制”房地產(chǎn)市場。但這僅僅是**步，是非常初步的。房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)型還需要其他一系列的規(guī)制和政策的支持。中國怎么做？國際和國內(nèi)經(jīng)驗同樣重要，中國既必須學(xué)房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)驗，也要吸取負面的教訓(xùn)。

　　很顯然，中國首先要解決的是前些年**下來的一些問題。主要是少數(shù)投機者擁有了過多的住房。政府要采取有效的經(jīng)濟政策和市場機制讓擁有大量房子的投機者把“多余”的住房返還給社會。在中國的社會環(huán)境中，一些人享受過度的住房權(quán)是以犧牲另外一些人的住房權(quán)為前提的。住房權(quán)是一個社會*基本的社會權(quán)利，應(yīng)當具有*低限度的公平性。這方面，中國政府已經(jīng)開始在采取一些希望會比較有效的措施。

　　就住房來說，政府可考慮建立兩個房地產(chǎn)市場，即一個主要由政府規(guī)制的房地產(chǎn)主體市場和一個主要由市場調(diào)節(jié)的商品房補充市場。由政府規(guī)制的房地產(chǎn)市場必須成為主體市場，主要是因為考慮到中國的社會現(xiàn)實因素（例如人口多和老齡化）和住房是一種特殊的社會商品等。在很多年里，政府實施廉租房或者廉價房等政策，用心良苦，但其包含的社會和經(jīng)濟理性是可以商榷的。基本上，這是一種幫助窮人的做法，市場非常小。

　　從國外的經(jīng)驗看，這種政策長遠的結(jié)果很容易造成貧民窟。實際上，即使這個政策，在中國也早被濫用，因為人們發(fā)現(xiàn)，購買廉價房的很多人來自富裕階層。

　　政府規(guī)制的房地產(chǎn)必須占據(jù)房地產(chǎn)市場的絕大部分。（在新加坡，這個市場占80%以上。）就是說，這個市場是面向社會大多數(shù)的，而不是像現(xiàn)在的廉價房只針對窮人。這個市場主要是為了實現(xiàn)大多數(shù)社會成員的住房權(quán)。因此，政府必須引入有效的方法來控制購房的數(shù)量。現(xiàn)在正在施行的控制貸款的方法還遠遠不夠，還必須在使用權(quán)方面作有效的限制。

　　*基本的也是社會可以普遍認同的就是把“累進稅制”的方法引入房地產(chǎn)市場，購房越多，購房者也必須交納越多的稅和費。但考慮到中國收入高度分化、社會財富分配高度不均的，總有一部分人可以購買非常多的住房的情況，經(jīng)濟上的限制可能還不夠，可能要更進一步，明確限制家庭或者個人購房的數(shù)量。當然，這個市場主要滿足本國公民的需求。

　　但要清楚認識到，政府規(guī)制并不是要回到計劃經(jīng)濟的時代。房地產(chǎn)是社會政策，但社會政策的實施要引入市場因素，市場仍然是配置和提供住房的*有效的機制。同時，政府規(guī)制也并不意味著“一刀切”。房地產(chǎn)市場要根據(jù)市場的需要提供適合各個社會群體收入水平的住房。在這些方面，中國可以從西方（如歐洲的一些國家）和亞洲（如新加坡）學(xué)到很多有用的經(jīng)驗。

　　政府規(guī)制的房地產(chǎn)市場也可以盈利

　　要改變的觀念是，政府規(guī)制的房地產(chǎn)市場并不是說不可以盈利。各級地方政府總是錯誤地認為造廉價房或者廉租房是虧本生意。這從現(xiàn)在的政策設(shè)計來看可能是這樣，但實際上則不然。政府規(guī)制的房地產(chǎn)市場也同樣可以盈利，只是盈利的水平不像完全由市場來主導(dǎo)的市場那樣高。在社會成員的基本的居住權(quán)實現(xiàn)了之后，地方政府也通過住房稅等來增加地方收入。

　　另一方面，因為人員（尤其是專業(yè)人才）的流動和經(jīng)濟全球化等因素，中國也必須建立主要由市場來調(diào)節(jié)的商品房市場。不過，這一市場比例會比較小。即使是這個市場，實際上也不會完全自由放任。例如，各地為了競爭人才，地方政府必然會干預(yù)控制市場價格，為投資者和人才改善住房環(huán)境。很簡單，房價過高，就會失去地方發(fā)展所需要的人才和投資者。

　　從宏觀的角度來看，住房制度是任何社會國家建設(shè)的重要一部分。現(xiàn)代國家強調(diào)的是公民的國家認同，而國家通過各種方式實現(xiàn)*低限度的居住權(quán)對公民的國家認同尤其重要。顧名思義，“國家”就是由“國”和“家”組成。沒有“家”哪有“國”？在儒家社會，“國”只是“家”的延伸。

　　住房為“家”之基礎(chǔ)，只有解決了“家”的問題，社會成員才可以發(fā)展出強大的國家認同感。從微觀來看，住房也是社會穩(wěn)定與和諧的基礎(chǔ)。儒家經(jīng)典強調(diào)“有恒產(chǎn)者有恒心”就是這個道理。中國只有培養(yǎng)出一個強大的中產(chǎn)階級之后，社會才會具備穩(wěn)定的結(jié)構(gòu)性條件，而實現(xiàn)住房權(quán)是造就中產(chǎn)階級的*重要的一環(huán)。